pondělí 4. února 2013

Shrnutí celého procesu stavby RD Bahal

Máme za sebou všechny fáze procesu stavby domu a tak je nyní vhodný okamžik udělat shrnutí jak jsme byli s dosavadní spoluprací spokojeni.

Doufám, že tento článek bude i odpovědí na většinu z hromady emailů, které od vás dostáváme. Děkujeme za ně a moc nás těší zájem o tento blog.

Pro lepší přehlednost jsme shrnutí rozdělili do jednotlivých fází procesu.

Rozhodně bychom chtěli spolupráci s Bahalem celkem pochválit. Ve všech věcech (až na drobné výjimky) společnost Bahal dodržela písemnou verzi smluv, ve velmi drtivé většině se chovali velmi vstřícně a trpělivě...a to zejména v obchodní a projekční části, bohužel už ne tolik při řešení reklamací. Doporučuji všem klientům se opírat jen o smlouvy, nikoliv o ústní sliby a marketingové mareriály, které se na váš konkrétní dům z různých důvodů nemusejí vztahovat.

Rozhodně velmi vítám a pozoruji snahu Bahalu se neustále zdokonalovat a dokonce ředitel společnosti inicioval schůzku s klienty Bahalu, kde jsme v poklidu chyby/přehmaty probrali a pan Jokeš z toho rozdal konkrétní úkoly v čem se kdo a jak má zlepšit. Je tedy možné, že naše problémy byly jen porodní bolestí, protože před změnou DPH pracoval Bahal ve velkém časovém pressu a navíc tou dobou za sebou ještě neměli mnoho staveb. A třeba se tyto problémy u vás již nevyskytnou. Sepisuji je ale proto, abyste si na tyto problémy dali pozor.

Fáze 1. - Marketingové materiály, jednání obchodníků, uzavírání smlouvy.

  • První kontakt s Bahalem byl skvělý. Byl to dobrý kontrast - jeden den jsme byli u Haas Fertigbau, kde nám pán de facto vynadal, že ho obtěžujeme, že jsme měli kontaktovat jiného obchodníka. Druhý den jsme jeli na vzorový dům Bahal, kde se nám paní Pecharová moc mile věnovala a vše důkladně vysvětlila. U nás Bahal jednoznačně vyhrál tím, že kvalita materiálů a technologií byla uváděna jako nekompromisně kvalitní.
  • Obchodníci velmi do detailu rozuměli celé funkčnosti domu, přistupovali k nám velmi férově a vždy poskytli pravdivé a úplné informace.
  • Marketingové materiály na webu a informace z osobních jednání vyznívají trošku pozitivněji, než jaký je reálný výsledek:
    • Základní stavba má dle webu trvat max. 12 týdnů (někde se dokonce píše 20 pracovních dnů). U nás trvala 16 týdnů (o třetinu déle), důvodem byly údajně rozsáhlé klientské změny (pár výdřev, pár ks zásuvek navíc a žaluzie na půlce domu).
    • U BDT mi bylo ústně tvrzeno, že standardně dosahuje výsledků 0,3, v reálu máme 2x horší: 0,52. Požadavek na pasivní dům i tak Bahal splnil (norma je 0,6). 
      • Pozn: BDT (Blower door test) je způsob jak ověřit vzduchotěsnost domu a toto je jeden z několika parametrů pasivního domu. Více na wikipedii.
    • Ceny základových desek jsou na webu jen orientační, před vaším rozhodnutím o pořízení Bahalu si nechte zpracovat konkrétní fixní cenovou nabídku, která může být se všemi přípojkami, jímkami a pěnosklem cca 2x vyšší.
    • Projekt pro stavební řízení měl trvat 2 týdny, trval 2 měsíce, což bylo dáno obrovským zahlcením Bahalu ve spěchu před navýšením DPH.
  • Smlouvy jsou postaveny celkem korektně, kdybychom s Bahalem stavěli znovu, zvážili bychom změnit. 
    • Kdybychom bývali měli více času, více bychom tlačili aby byla smlouva více vyvážená.
      • Konkrétně např., když my jako zákazník zbrzdíme stavbu kvůli nepřipravenosti, našemu zásahu, atp., tak máme platit sankci. Když Bahal něco postaví špatně a zaseknou se nám na tom finalizace, nemáme nárok na uplatnění vícenákladů. Na druhou stranu musím pochválit Bahal a jeho kooperanta, že nikdy se nestalo, že by jejich chyba nám zpozdila nebo prodražila naše finalizace. Když se např. při malování zjistilo, že někde nejsou zbroušeny SDK, zajistil kooperant Status opravu do pár hodin!!! 
        • Tato vstřícnost kooperanta na druhou stranu trvala jen do té doby, než mezi nimi a Bahalem vznikly nějaké obchodní překážky.
    • Jasně by ve smlouvě mělo být řečeno jaké části projektu se dodržet musí a jaké ne. 
      • Toto mě dost překvapilo. Pan Jokeš vždy prezentoval, že projekt je svatý a musí to být uděláno přesně podle projektu. Klíčové věci pochopitelně jsou, ale nějaké dílčí (např. umístění hromosvodu, vedení některých kabelů, atp.) bylo uděláno jinak. Na druhou stranu musím říct, že např. elektrikáři udělali některé věci lépe než bylo v projektu.
    • Jasně by měly být definovány skluzné dny, aby nemohlo dojít k jejich zneužití.
      • Např. společnost Atrium má jasně dané podmínky co se musí stát aby byl skluzný den kvůli počasí (přesné teploty, vlhkosti, rychlosti větru ... a to jen tehdy, když se montuje skelet).  
    • Smluvně ošetřit, že když o něco písemně požádáme, bude to splněno. Např. my jsme chtěli být u BDT, dělali se dva a ani na jeden jsme nebyli pozváni. O důvodu nepřizvání můžeme jen spekulovat a pochybovat.
    • Smluvně vyžádat, že jakékoliv finalizační materiály musíme odsouhlasit (aby se např. nenamontovala dlažba do TM která se nám nehodí).

Fáze 2. - Projektování

  • Projekt od Bahalu byl v pořádku a obsahoval jen pár (do cca 20ti) víceméně kosmetických chyb. Chyby jsme zavčas odhalili a žádná nás finančně neohrozila. 
  • Po 2 měsících přípravy základního projektu (který údajně měl existovat již hotový) bez klientských změn jsme dostali 1 týden na to abychom v celém domě řekli klientské změny, které se pak 1:1 bez jakékoliv přidané hodnoty zkreslily za 2 měsíce. 
  • Klientům Bahalu bych doporučil před podpisem smlouvy vyžádat, aby projektant pomohl s návrhem domu a nebyl jen překreslovačem vašich konkrétních požadavků do CADu. Zároveň by mohl existovat dotazník, z kterého by požadavky na úpravu projektu automaticky vyplynuly:
    • Chcete připojení na net -> 2 UTPčka na střechu
    • Chcete satelitní příjem v každé místnosti -> 6 koaxů na střechu
    • Chcete americkou ledničku -> přivést vodu k lednici
    • Chcete sušičku -> odvod kondenzátu
    • Chcete extrémně ušetřit za praní -> udělat přípojku teplé vody na pračku a ohřívat TČ
    • Chcete cirkulárku -> venkovních 440V a kde je uděláme
    • atd.atd.
  • Některé věci v domech Bahal nejdou řešit - např. magnety pro EZS na oknech. Teď po stavbě vím, že to technicky řešitelné bylo. Na plno věcí bylo reagováno způsobem "to bude problém" (a přitom už teď vím, že nebyl). To si v takových situacích klient zatraceně často řekne "zlatý zděný dům" nebo montovaná dřevostavba od konkurence, kde uživatelské požadavky neodmítají (např. Atrium).
  • V projektu se nepřišlo na nějaké kolizní body - hromosvod zprojektovali na stejné místo jako kamery. Naštěstí nám to v ničem zásadním nevadí.
  • Chybou na naší straně bylo to, že jsme si neudělali zavčas návrhy koupelen (na druhou stranu za 1 týden to opravdu všechno udělat nejde, protože koupelnová studia na to chtějí 2-3 týdny). Návrhy dělá Siko pro Bahal zákazníky zdarma a stejně je budete potřebovat pro nacenění materiálu, takže s návrhy nemá smysl otálet.
  • Je vhodné si projekt nechat odsouhlasit finalizačními firmami - např. aby rozmístění přípojek v kuchyni odsouhlasila kuchyňářská firma.
    • Projekt se nesnažil myslet do budoucna v přichystání různých příprav/průchodek navíc (např. se nám nikdo nedoporučil jaké přípojky udělat směrem ven nebo na střechu). Nyní bych třeba věděl, že si nechám z TM ven natáhnout více přípojek vody, kdybychom se časem napojili na užitkovou vodu, protože taková přípojka se snadno deskou v nezámrzné hloubce nepřidělá. Naštěstí firmy co u nás stavbu realizovaly se snažily nějaké zálohy navíc přidat (a pak je to zachránilo při řešení reklamací, jinak by neměly kabely kudy natáhnout). Bohužel řešením reklamací zabrali i průchodky navíc co jsem vymyslel a zaplatil já.
      • Což je další důkaz, že projektant Bahalu je jen překreslovač, ne skutečný projektant. 
    • U projektování je potřeba si dát pozor na výdřevy. Pořádně je zkreslit a přesně okótovat (zejména u zařizovacích předmětů v koupelnách byly zakresleny neokótovaně). Jedna výdřeva nakonec při finalizacích chyběla a musela se dodělávat - ale rozsahem rozhodně nebyla tak kvalitní a velká jako za jakou jsme ve skutečnosti zaplatili.
    • Dispoziční změny nejsou u Bahalu zcela levné. Před uzavřením smlouvy doporučuji si nechat ty hlavní nacenit.

    Fáze 3. - Základová deska

    • Škodou je, že desku realizuje jiná firma na základě jiné smlouvy než základní dílo. Pro větší klid duše si myslím, že je lepší přístup co má např. Atrium, kde 1 firma realizuje vše a díky tomu si zatraceně dobře pohlídá, že je deska udělána správně. Např. na založení základové spáry tu nikdo z Bahalu nebyl a zodpovědnost byla jen na stavební firmě co dělala desku.
    • Pan Chlouba u nás postavil, podle mého názoru a i následné předávací kontroly Bahalem, opravdu nekompromisně kvalitní desku. Deska nebyla postavena podle projektu, ale podle zkušeností p. Chlouby a myslím, že výsledek je kvalitnější než navrhli projektanti od Bahalu.

    Fáze 4. - Základní stavba Bahal, dohlídka Bahalu, práce kooperanta, kontrolní dny

    • Obrovské plus a na klasické české stavebnictví nevídaná věc je, že Bahal postavil dům s rezervou v definovaném termínu, rozsahu a hlavně bez překročení ceny o jedinou korunu. Všechno ostatní ve světle této informace jsou víceméně drobnosti/hinty pro další klienty na co si dát pozor.
    • Stavba oceli proběhla za přispění techniků z Bahalu (pravděpodobně) v pořádku. Dům je celkově v pořádku, nikde nic nevrže, nepadá, nezatéká, nefouká (tam kde foukat nemá), takže všichni odvedli dobrou práci. Jen nás trápí dunění podlah v obou podlažích.
    • Dům je nádherný! Vše funguje jak má, skvěle se v něm bydlí (až na pár problémů o kterých píšeme v dalších příspěvcích). O vlastnostech domu v různých ročních obdobích napíšeme v samostatném příspěvku.
    • Počítejte s tím, že zdi, stropy a podlahy nejsou 100%ně zcela rovné. Jsou tam nějaké nerovnosti a nekolmosti v rámci normy, ale chlapíci od skříní a koupelen se s tím museli trochu poprat.
    • Před stavbou domu si sami zkontrolujte, jestli se na místo dostane velký kamion, jinak počítejte řádově s 5-10tis vícenákladů.
    • Naše očekávání bylo, že dům nám staví Bahal (pochopitelně prostřednictvím kooperanta), ale kvalitu a rozsah díla zajišťuje společnost Bahal. Tak to u nás nebylo a není - Bahal pravděpodobně (snad) zajišťuje kontrolu provedení ocelové stavby, ale následující činnosti (sádrokartony, rozvody, atp.) buď nekontroloval, nebo kontroloval chybně. Dokonce měli tu s prominutím drzost, když jsem při přebírání domu pobíhal po domě s metrem a vše přeměřoval mi říci, že to kontrolovali 2x a měřit to nemusím ... a šup, bylo to chybně. Tento problém je o to palčivější ve světle toho, že vy jako klient nemáte na stavbu přístup a tedy ani nemáte možnost si to odkontrolovat mimo kontrolní dny, viz níže.
    • Kontrolní dny
      • Na kontrolních dnech nám pan projektant i zástupce kooperanta vždy pečlivě a srozumitelně vše vysvětlili. Nikdy jsme na KD nenašli nějaký zásadní problém, vždy bylo na stavbě čisto (i když náš dům vznikal v neuvěřitelném bahništi jílovišti).
      • Občas na KD nebyl stavbyvedoucí a jeho zástup neměl detail o dalších plánech stavby. Jednou nebo dvakrát se stalo, že druhý den po KD mi volal Bahal/kooperant s nějakými dotazy a čas na KD se na ně nevyužil ... ale to je jen drobnost.
      • Co mě mrzí je, že KD neprobíhaly na konci fáze (např. všude hotova parobrzda, můžete si jí zkontrolovat). Tedy KD byly takové edukativní meetingy bez možnosti něco finálně zkontrolovat před zaklopením, protože vždy bylo rozděláno více věcí zaráz. Nicméně přesně takto jsou KD definovány ve smlouvě - že jsou po 14 dnech, ne po fázích.
      • Stalo se i to, že jsem na KD nedostal pravdivou informaci. Např. jsem reklamoval, že mi přijde nesystémový způsob vyvedení kabelů na střechu. Bahal i elektrikáři mi na KD tvrdili, že je to OK a když jsem pak po dokončení domu oslovil tytéž elektrikáře aby vyvedení dokončili, řekli mi, že to odmítají kvůli nesystémovému řešení, kde by vyvedení kabelů mohlo poškodit buď kabely nebo střechu. Závěr z toho je nebát se a nepřeceňovat schopnosti a zodpovědnost Bahalu.
    • Myslím si za sebe, že byl BDT proveden nesystémově, protože 1. měření se dělalo moc pozdě - už bylo částečně zaklopeno SDK a druhé se dělalo když nebyl dům kompletně dokončen.

    Fáze 5. - Předávací řízení

    • Jako plus beru to, že 99% proběhlo OK a vše bylo dokončeno správně. Obrovskou vstřícnost ve všem nabídl kooperant, Bahal se k problémům nestavěl vždy korektně a občas jsem si připadal při řešení reklamace za 2000Kč jako na tržišti a ne jako při předávání domu za 4 MKč.
    • Pozor na to, že Bahal začíná přejímací řízení v okamžiku kdy není stavba dokončena a jen ty věci co sepíšeme při prvním setkání se opraví do 2., kde se již dům musí převzít. Fér přístup by byl, kdyby Bahal počkal na kompletní dokončení domu, vše důkladně zkontroloval, umyl a až pak zahájil přejímací řízení. Tento postup společnost Bahal obhajuje tím, že díky tomu ušetří pár týdnů v celkové době stavby.
    • Co jsme jednoznačně udělali skvěle je to, že jsme na 2. běh přejímací řízení sezvali firmy co pokračovaly ve finalizacích (podlahy, koupelny, inter. dveře, kuchyň) a všichni si připravenost zkontrolovali a případné chyby se zanesly do protokolu a p. Kepka a Status do pár dnů vyřešili. Jednoznačně doporučuji všem přebírat dům až poté co vám zkontrolují navazující firmy, protože např. změřit rovinnost podlahy není zcela snadné a hlavně je lepší když se s kooperantem a Bahalem handrkuje zkušená firma než zákazník jako laik.
    • Pozor na slovíčkaření ve smlouvě ohledně doplacení díla a činností navazujících na vaše finalizace. Naše smlouva byla postavena tak, že máme doplatit celou cenu domu předtím než Bahal dodělá a oživí elektro a než namontuje schodiště.

    Fáze 6. - Finalizace a součinnost Bahalu při řešení problémů

    • Naštěstí kooperant vycházel velmi vstříc a byl schopen do 2.dne přijet odstranit závady, které bránily finalizacím. Kdyby býval reagoval podle smlouvy do 1 měsíce, tak by to byl obrovský průšvih.

    Fáze 7. - Řešení reklamací a kvalita předaného díla

    • Ne nadarmo se říká, že kvalita firmy se pozná podle toho jak řeší reklamace.
    • Bahal k řešení reklamací přistupuje podle 2 vzorů:
      • Pokud je za chybu zodpovědná stavební firma a zároveň s firmou není Bahal ve válce (jako je s řadou firem), tak chybu předá na řešení stavební firmě a typicky se velmi rychle vyřeší.
      • Ostatní chyby (v práci Bahalu = v projektu, v řízení dodávek) a zejména reklamace, které jsme nahlásili po kompletním zaplacení domu se řeší velmi pomalu. Dokonce má Bahal tu drzost nám říci, že důvod pomalého řešení reklamace je ten, že jsme reklamaci neposlali způsobem uvedeným ve smlouvě ... byť kvůli té reklamaci už u nás 2x byli a tedy jí už řešili.
    • Postupnými malými klopýtavými krůčky se nám podařilo postupně vyřešit nebo odpustit téměř všechny reklamace. Jiné firmy co nám dokončovali dům a dělali práce okolo domu k řešení reklamací přistupovali rozhodně férověji.
    • O problémech co s domem řešíme a co bychom příště udělali jinak se dočtete v nějakém z dalších příspěvků.

    Shrnutí

    • Celkově hodnotím spolupráci jako celkem dobrou. Pokud se vyřeší náš problém s duněním podlah, tak nebyl Bahal špatnou volbou.
    • Vždy je každá firma o lidech. Ať přemýšlím jak přemýšlím, tak nevím jak tuto stránku zhodnotit. Na jednu stranu se lidé časově velmi snažili, ale na druhou stranu v řadě věcí mlžili, nepodali přesné informace, někdy dokonce lhali nebo nehájili zájmy nás jako zákazníka, ale hájili zejména zájmy své. Možná je to i tím, že firma je velmi mladá a nemají zaběhlé procesy, vše dělají od začátku.
    • Výsledek práce je z velké míry závislý na kvalitě kooperanta, snažte se do jeho výběru zapojit a zjistěte si reference. Je zde trošku jiný přístup než třeba u RD Rýmařov, Haas Fertigbau, Atrium, kde vám dům staví přímo firma a tedy zatraceně dobře ví, že veškeré budoucí problémy půjdou na jejich hlavu a na ztrátu renomé.

    Žádné komentáře:

    Okomentovat

    Poznámka: Komentáře mohou přidávat pouze členové tohoto blogu.